不動産売却後の確定申告が必要な人が知っておくべきこと
不動産を売却して利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。この記事では、申告が必要なケースと不要なケース、3,000万円特別控除などの特例、税率が変わる「5年ルール」、申告の流れと必要書類、税務署からの「お尋ね」への対応を、売主さまの立場から解説します。飯山での相談先もご紹介します。
目次
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不動産売却後に確定申告が必要なケース
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利益が発生した場合のケース
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売却損が出た場合の注意点
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申告が不要なケースと、特例を使うときの注意
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3,000万円特別控除などの特例
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申告が不要となる主なケース
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税務署からお尋ねが届くタイミング
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お尋ねの内容と対処法
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お尋ねを受け取る時期の目安
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不動産売却の5年ルールとは？
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5年ルールの概要と影響
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売却の時期を決めるときのポイント
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確定申告の基本的な流れ
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申告書類の準備
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確定申告の方法
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税理士・税務署に相談したほうがよいケース
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相談したほうがよい主なケース
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相談先と、準備しておくもの
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まとめ:売却後の確定申告で押さえたいポイント
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確定申告成功のためのチェックリスト
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申告までのスケジュール
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不動産売却後に確定申告が必要なケース
不動産売却をした場合、全ての人が確定申告をしなければならないわけではありません。ここでは、どのような条件の下で確定申告が必要となるのかを明確にし、申告が必要なケースを解説します。
利益が発生した場合のケース
不動産を売って利益(譲渡所得)が出た場合は、原則として確定申告が必要です。
譲渡所得は、次の式で計算します。
譲渡所得 = 売却価格 −(取得費 + 譲渡費用)− 特別控除
・取得費:購入代金や建築代金、購入時の仲介手数料、登記費用など(建物は、年数に応じた価値の減少分を差し引きます)
・譲渡費用:売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費用など
・特別控除:マイホームを売ったときの3,000万円特別控除など、要件を満たしたときに使える特例
たとえば、取得費と譲渡費用の合計が2,000万円で、3,000万円で売れた場合は、差額の1,000万円が譲渡所得になります。この所得に、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。
購入時の金額が分からない場合や、実際の取得費が売却価格の5%を下回る場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使う方法もあります。昔に購入した家や、相続した家で資料が残っていないときに使われます。
売買契約書、購入時の契約書や領収書、仲介手数料の領収書は、申告のときに必要になるため、大切に保管しましょう。計算が難しい場合は、税理士や税務署へ相談してください。
売却損が出た場合の注意点
売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回り、損失(譲渡損失)が出た場合は、確定申告の義務はありません。
ただし、土地や建物の譲渡損失は、給与所得など他の所得と通算(損益通算)することが、原則としてできません。例外として、マイホームを売って損失が出た場合に、一定の要件を満たすときは、他の所得との損益通算や、翌年以降への繰越控除ができる特例があります。
たとえば、住宅ローンが残っているマイホームを、ローン残高より低い価格で売った場合などが対象となることがあります。この特例を受けるには、確定申告が必要です。要件は細かく決まっているため、売却前に税理士や税務署へ確認しましょう。
売却損が出た場合でも、売買契約書や購入時の書類、経費の領収書は、後で必要になることがあるため、保管しておきましょう。
申告が不要なケースと、特例を使うときの注意
売却して利益が出ない場合などは、確定申告が不要になります。一方で、特例を使って税金がゼロになる場合でも、申告が必要です。違いを整理します。
3,000万円特別控除などの特例
マイホームを売ったときは、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例(居住用財産の3,000万円特別控除)があります。所有期間の長さは問われません。
この特例を使って税金がかからなくなる場合でも、特例を受けるためには確定申告が必要です。「税金がゼロだから申告しなくてよい」と考えないよう、注意しましょう。
主な要件は次のとおりです。
・自分が住んでいる家、または、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売る家であること
・親子や夫婦など、特別な関係のある人への売却ではないこと
・売った年の前年・前々年に、この特例などを受けていないこと
また、相続した空き家(昭和56年5月31日以前に建築された家など)を売る場合には、「被相続人居住用財産(空き家)の3,000万円特別控除」という別の特例があります。要件や適用期限が細かく決まっているため、売却前に税理士や税務署へ確認してください。
そのほか、マイホームを売って新しいマイホームに買い換える場合に、課税を先送りできる「買換え特例」もあります。こちらも要件が厳しく、申告が必要です。
申告が不要となる主なケース
次のような場合は、確定申告の義務はありません。
・売却して利益が出なかった場合(取得費と譲渡費用の合計が、売却価格以上になるとき)
・売却して損失が出た場合(損益通算や繰越控除の特例を使わないとき)
反対に、次のような場合は、申告が必要です。
・売却して利益が出た場合
・利益が出て、3,000万円特別控除などの特例を使い、税額がゼロになる場合
・損失が出て、損益通算や繰越控除の特例を使う場合
相続した不動産を売って利益が出た場合も、申告が必要です。相続税を払っているときは、売却した不動産に対応する相続税の一部を、取得費に加えられる特例(取得費加算の特例)を使えることがあります。この特例には、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売るなどの期限があります。
自分のケースで申告が必要かどうか迷うときは、売却前に、税理士や税務署へ確認しましょう。
税務署からお尋ねが届くタイミング
不動産を売却すると税務署から各種お尋ねが来ることがあります。これにどう対応すべきか、届くタイミングの解説を含め、冷静に対応できる方法を紹介します。
お尋ねの内容と対処法
不動産を売却した後、税務署から「譲渡所得についてのお尋ね(お知らせ)」などの書類が届くことがあります。これは、売却の事実や金額を確認するための書類です。
内容は、売却した年月日、売却価格、購入した時期や価格、売却にかかった費用などを記入する形式が一般的です。
届いたときは、次の流れで対応しましょう。
1.書類を読み、回答の方法と期限を確認する
2.売買契約書、購入時の契約書や領収書、仲介手数料の領収書などを準備する
3.回答書に記入して、案内に従って提出する
4.まだ申告していない場合は、申告が必要かどうかも確認する
5.分からない点は、書類に記載された税務署の窓口や、税理士に相談する
申告が必要なのに申告しなかった場合は、無申告加算税や延滞税がかかることがあります。届いたら放置せず、早めに対応しましょう。
お尋ねを受け取る時期の目安
お尋ねが届く時期に、決まったルールはありません。売却した年の翌年以降に届くことが多いといわれますが、時期や、届くかどうかは、取引ごとに異なります。
また、すでに申告をしていても届くことがあります。反対に、届かなかったからといって、申告が不要になるわけではありません。
売却して利益が出た場合の確定申告は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までが原則です(曜日の関係で、日付が変わる年もあります)。お尋ねを待たずに、期間内に自分で申告しましょう。
不動産売却の5年ルールとは？
不動産売却に関する税金の中でも、5年ルールはよく話題に上がります。このルールの詳細や、それがどのように税金に影響するのかを詳しく解説します。
5年ルールの概要と影響
「5年ルール」とは、売った年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで、税率が変わる仕組みです。「売った日」ではなく「売った年の1月1日」で判定する点に注意が必要です。
・5年を超える場合(長期譲渡所得):所得税15%と住民税5%で、合計は約20%です(ほかに復興特別所得税がかかります)。
・5年以下の場合(短期譲渡所得):所得税30%と住民税9%で、合計は約39%です(ほかに復興特別所得税がかかります)。
たとえば、2022年3月に取得した家を2027年6月に売る場合、売った年(2027年)の1月1日時点の所有期間は4年10か月で、5年を超えていないため、短期譲渡所得になります。2028年に売れば、長期譲渡所得になります。
所有期間は、取得した日から数えます。相続で取得した場合は、亡くなった方が取得した日から引き継いで数えます。
なお、マイホームを売る場合は、所有期間が10年を超えるなどの要件を満たすと、さらに税率が軽くなる特例(軽減税率の特例)もあります。要件があるため、売却前に確認しましょう。
売却の時期を決めるときのポイント
所有期間が5年を超えているかどうかは、売却の時期を決めるうえで大切なポイントです。
・5年を超えるかどうかは、売った年の1月1日時点で決まります。1月1日の時点で5年以下の場合は、売却を翌年以降に延ばすだけで、税率が下がることがあります。
・ただし、売却を延ばすと、その間の固定資産税や管理の費用がかかります。売却の時期によっては、価格が変わることもあります。
・マイホームの売却では、3,000万円特別控除などの特例が使えるかどうかも、あわせて確認しましょう。
・空き家を売る場合は、特例の期限があるため、時期を逃さないよう注意が必要です。
売却のタイミングは、税金だけで決めず、売却価格や住まいの状況もあわせて検討しましょう。税理士や、売却を依頼する不動産会社に相談しながら決めると安心です。
確定申告の基本的な流れ
確定申告は初めてだと戸惑うかもしれませんが、基本的な流れを把握することでスムーズに行えます。申告の手順と計画的な準備法を紹介します。
申告書類の準備
確定申告では、次のような書類を準備します。
【売却に関する書類】
・売却時の売買契約書の写し
・売却時の仲介手数料、印紙代などの領収書
・登記事項証明書(所有者や取得時期が確認できる書類)
【取得に関する書類】
・購入時の売買契約書や領収書
・建物の建築費が分かる書類
(分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算する方法もあります)
【申告書】
・確定申告書(第三表(分離課税用)を含みます)
・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
【特例を使う場合】
・特例ごとに必要な添付書類(住民票の写しなど)
本人確認のため、マイナンバーに関する書類も必要です。必要な書類は状況によって変わるため、国税庁のウェブサイトや税務署で確認しましょう。
確定申告の方法
確定申告の方法には、主に次の3つがあります。
【e-Tax(オンライン)】
自宅などからインターネットで申告できます。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うと、画面の案内に沿って入力でき、計算も自動で行われます。利用には、マイナンバーカードなどの準備が必要です。
【税務署の窓口】
税務署で相談しながら、申告書を作成できます。確定申告の時期は混み合うため、事前に受付方法や予約の要否を確認しましょう。
【郵送】
申告書を作成して、管轄の税務署へ郵送します。
不動産の譲渡所得は計算が複雑です。内容が分からないときは、早めに税務署や税理士に相談しましょう。
税理士・税務署に相談したほうがよいケース
不動産の譲渡所得は、特例の要件が複雑です。次のような場合は、早めに専門家へ相談すると安心です。
相談したほうがよい主なケース
次のような場合は、売却前に、税理士や税務署へ相談することをおすすめします。
・購入した時期や金額が分からない(取得費が不明)
・相続した家を売る(取得費加算の特例、空き家の3,000万円特別控除など)
・住んでいない家を売る(住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売る必要があるなど)
・損失が出たが、損益通算や繰越控除の特例を使いたい
・マイホームの買換えを予定している
・共有名義の不動産を売る(持ち分ごとに申告が必要になるため)
売却した後では、要件を満たせず、特例が使えないこともあります。契約の前に確認しておくことが大切です。
相談先と、準備しておくもの
税金の相談先は、次のとおりです。
・税理士(個別の状況に合わせた、申告の相談や依頼)
・税務署(飯山市は、信濃中野税務署：〒383-8686 中野市中央1丁目5番20号、電話0269-22-3151 が管轄しています。受付方法や時期は、事前にご確認ください)
・飯山市役所の税務担当窓口(住民税などに関する相談)
相談のときは、売買契約書、購入時の書類、登記事項証明書などを用意しておくと、話がスムーズに進みます。
なのはな不動産でも、売却のご相談の中で、税金に関する一般的なご案内をしています。個別の税額や申告の判断は、税理士または税務署へご相談ください。
まとめ:売却後の確定申告で押さえたいポイント
最後に、この記事の要点をまとめます。
確定申告成功のためのチェックリスト
□ 売却して利益が出たか(出たなら、原則として申告が必要)
□ 売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているか(税率が変わります)
□ 3,000万円特別控除などの特例が使えるか(使うなら申告が必要)
□ 損失が出た場合、損益通算や繰越控除の特例を使うか
□ 売買契約書、購入時の書類、各種領収書がそろっているか
□ 申告期間(売った年の翌年の2月16日〜3月15日)の予定を立てたか
□ 不明な点を、税理士や税務署に相談したか
申告までのスケジュール
売却して利益が出た場合の確定申告は、売った年の翌年の2月16日から3月15日までが原則です。余裕を持って、次の順に準備を進めましょう。
・売却前:特例が使えるか、取得費が分かるかを確認する
・売却後すぐ:売買契約書や領収書をまとめて保管する
・翌年1月ごろ:必要書類を集めて、譲渡所得を計算する
・2月16日〜3月15日:申告書を提出し、納税する(納付期限も3月15日が原則です)
利益が出たのに申告しなかったり、期限に遅れたりすると、無申告加算税や延滞税がかかることがあります。早めに準備しましょう。
