なぜ公図と現況が違うのか?理由と確認のポイントを解説
土地を買うときや売るときに、「公図」と実際の土地の形が違っていて驚く方は少なくありません。公図は法務局に備え付けられている図面ですが、土地の位置や形をおおまかに示すもので、正確な測量図ではありません。この記事では、公図と現況が違う理由、公図でわかること・わからないこと、トラブルを防ぐための確認方法を、飯山市で土地を探す方の注意点も含めて解説します。
目次
-
公図と現況の違いの基本を理解する
-
公図とは？
-
現況とは？
-
-
公図と現況の違いが生まれる理由
-
公図が作られた経緯
-
現況が変わる理由
-
-
公図でわかること、わからないこと
-
公図でわかること
-
公図ではわからないこと
-
-
よくあるトラブルの例
-
面積が思っていたより狭かった
-
隣地との境界があいまいだった
-
-
トラブルを未然に防ぐための対策
-
購入前に確認する書類
-
境界をはっきりさせる方法
-
-
飯山市で土地を探す方へ
-
冬は境界が見えにくい
-
相談先
-
-
まとめ
公図と現況の違いの基本を理解する
公図と現況の違いを知るには、まず「公図とは何か」「現況とは何か」を整理することが近道です。
公図とは？
公図とは、法務局に備え付けられている、土地の位置や形、隣り合う土地との並び方をおおまかに示した図面です。正式には「地図に準ずる図面」といいます。法務局の窓口やオンラインで取得できます。
公図のもとになっているのは、明治時代の地租改正のころに作られた土地の図面です。その後、法務局が引き継いで管理しています。当時の測量技術では、いまのような精度は出せませんでした。そのため、公図は位置関係の目安にはなりますが、距離や面積、角度が正確とは限りません。
なお、公図には土地の面積や所有者は書かれていません。面積や所有者は、登記事項証明書(登記簿)で確認します。
現況とは？
現況とは、いま実際にある土地の状態のことです。土地の形や広さ、建物や塀、境界の杭、道路との接し方などが含まれます。
公図や登記簿は書類上の情報ですが、現況は現地で見て確かめる情報です。両方が合っていれば安心ですが、一致しないことも珍しくありません。土地を買う前には、書類と現地の両方を見比べることが大切です。
公図と現況の違いが生まれる理由
公図と現況が違う理由は、公図が作られた経緯と、その後の土地の変化の両方にあります。
公図が作られた経緯
公図の多くは、明治時代の土地の調査をもとにしています。当時は現在のような測量機器がなく、縄や簡易な道具での測量が中心でした。そのため、図面の形や位置が現地とずれていることがあります。
また、公図は「土地の位置関係を示す図面」として作られたもので、現地に境界線を復元できるほどの精度は想定されていません。これが、公図と現況が違う大きな理由です。
なお、国の「地籍調査」(市町村が中心になって行う調査)が済んだ地域では、精度の高い「地図」が作られ、法務局に備え付けられます。この地図は、公図とは区別されます。
現況が変わる理由
公図が作られたあとに、現地が変わることもあります。
・道路の拡幅や、水路の付け替えがあった
・境界とは関係なく、塀や建物を建て直した
・境界のつもりで長年使ってきた畑の畝や塀が、本来の境界とずれていた
・境界の杭が、工事や年月で動いたり、なくなったりした
こうした変化があると、書類上の図面と現地の状態にずれが生まれます。現況と公図が違うときは、どちらが正しいかを自分で決めつけず、専門家に確認してもらうことが大切です。
公図でわかること、わからないこと
公図は便利な資料ですが、できることとできないことがあります。
公図でわかること
公図では、次のようなことがおおまかにわかります。
・土地の形と、隣り合う土地との位置関係
・土地の番号(地番)
・道路や水路に接しているかどうか(おおよその位置)
土地を探す段階で、「どんな形の土地か」「道路にどう接しているか」をつかむには役立ちます。
公図ではわからないこと
一方で、公図からはわからないことがあります。
・正確な面積や距離(面積は登記事項証明書で確認します)
・境界の正確な位置(現地に境界を復元できるほどの精度はありません)
・所有者や、抵当権などの権利関係(登記事項証明書で確認します)
・用途地域や、建てられる建物の制限(市役所の都市計画の窓口で確認します)
公図だけで「この線までが自分の土地」と判断するのは危険です。
よくあるトラブルの例
公図や登記簿と現況の違いで、実際によく起こるトラブルを2つ紹介します。特定の事例ではなく、一般的なケースです。
面積が思っていたより狭かった
登記簿に載っている面積と、実際に測った面積が違うことがあります。とくに古い土地では、登記簿の面積が昔の簡易な測量によるものである場合があります。
土地の売買では、登記簿の面積で代金を決める「公簿売買」と、実際に測った面積で代金を決める「実測売買」があります。公簿売買では、あとから実測で面積が違っても、代金を精算しないと決めることが多いです。契約の前に、どちらの方法か、面積が違った場合にどうするかを確認しておきましょう。
隣地との境界があいまいだった
境界の杭が見つからない、隣の塀が境界とずれているように見えるなど、境界があいまいな土地もあります。このまま買ってしまうと、あとで隣の方と境界について話し合うことになり、時間も気持ちも負担になります。
売買の前に、売主さんに境界を確認してもらい、隣地の所有者との立会いで境界を確認する「境界確認書」を作っておけるか相談しましょう。
トラブルを未然に防ぐための対策
トラブルを防ぐには、購入前に「書類」と「現地」の両方を確認することが基本です。
購入前に確認する書類
土地を買う前に、次の書類を法務局で取得して確認しましょう。
・登記事項証明書(登記簿):所有者、面積、抵当権などを確認します
・公図:土地の位置関係と形をおおまかに確認します
・地積測量図:土地を分けたときなどに作られた測量図です。ない土地や、古くて精度が低いものもあります
不動産会社に、これらの書類とあわせて、境界の杭の有無や、隣地との境界確認書があるかどうかを聞いてみましょう。
境界をはっきりさせる方法
境界があいまいな場合は、次の方法があります。
・境界確定測量:土地家屋調査士に依頼し、隣地の所有者などの立会いのもとで境界を確認し、境界標を設置します。費用の負担は売買の条件によって異なるため、事前に確認しましょう。
・筆界特定制度:隣地の所有者と話し合っても境界がはっきりしないとき、法務局の筆界特定登記官が、境界の位置を特定する制度です。
・土地家屋調査士への相談:境界や測量のことは、土地家屋調査士が専門です。
どの方法が合うかは土地の状況で変わります。売買の前に、不動産会社や土地家屋調査士に相談してください。
飯山市で土地を探す方へ
雪の多い飯山市では、土地の確認に雪ならではの注意点があります。
冬は境界が見えにくい
飯山市は雪が多い地域のため、冬は積雪で境界の杭や塀、地面の形が見えなくなります。冬に土地を見るときは、境界の位置や、土地の高低差を現地で確認しきれないことがあります。
気になる土地は、雪のない時期にも見に行き、境界の杭や、道路との高さの違いを確認しましょう。冬に契約を進める場合は、雪が解けてから境界を確認する、といった取り決めができないか不動産会社に相談してください。
相談先
登記や図面の取得は、長野地方法務局の飯山支局が窓口です。管轄は変わることがあるため、事前に法務局でご確認ください。境界や測量のご相談は、土地家屋調査士が専門です。
なのはな不動産では、土地のご購入やご売却の際に、公図や登記事項証明書の確認、境界の相談先のご案内など、お気軽にご相談に応じています。
まとめ
公図は、土地の位置関係をつかむための大切な資料ですが、境界や面積を正確に示すものではありません。購入前には、登記事項証明書や地積測量図とあわせて、現地で境界を確認しましょう。あいまいな点があるときは、土地家屋調査士や不動産会社に早めに相談することが、トラブルを防ぐ近道です。
